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“3.30”新政自3月31日起执行至今，已达两周有余。此前业内普遍认为，营业税减免政策由“5改2”，将可能促进二手房交易市场的火热。但是，居柳州记者近日走访发现，柳州二手房市场并未因此扭转传统“淡季”的局面，这是为何？ 现象 新政落地两周，市场反应平淡 3月30日财政部通知：个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。这意味着成交总额5.6%的营业税，由“证满5年且唯一”才能免征，放宽为证满2年即可免征。3月31日，居柳州记者走访柳州市鱼峰地方税务局时，相关工作人员表示，中央下发通知的次日，也就是3月31日起柳州就已经开始执行。 不过，记者近日连续走访柳州多家中介公司发现，新政执行至今，二手房市场的反应却比较平淡，并没有像预想那样，出现成交量或房价的暴涨。不少中介公司经纪人甚至直斥该项新政策就是“换汤不换药”，并没有摘掉高昂交易税。 居柳州记者近日多次走访了柳州市房屋登记管理中心（下称“房管中心”），发现办证大厅来往的人不是很多，也没有出现排队办理手续现象。 房管中心一名工作人员表示，由于进入销售传统淡季，最近一两周二手房成交量不多。“其实觉得还是观望的人多，大家认为还会有降价空间”，对方进一步透露，新税政的刺激作用尚未显现出来。 调查 此消彼长，营业税免个税升高 凡证满两年的住宅上市交易，都免征成交总价5.6%的营业税。按理说，购买一套50万元的房子，买家能省去2.8万元的税费，卖家及中介公司又能够快速走量，这真是三方受益的好事。可为什么还有不少人称新政实为“换汤不换药”呢？ 随后，居柳州记者通过多方证实，原来问题的症结就出在个税上。新政只提免征营业税，却只字未提个税。业内戏称其为“黑手”，因为免征营业税的前提，是必须接受个税按照差额20%的比例进行征收。（即业内称“差额乐投Letouapp下载”）也就是说，一套原值40万元的房子，如今市面价60万元，按照差额乐投Letouapp下载计算，就得交（60万-40万）×20%=4万元的个税。如果根据综合乐投Letouapp下载计税，即营业税和个税分别按成交总价的5.6%和1%征收。那么，上述案例需要缴纳的二手房交易税为60万×（5.6%+1%）=3.96万元。 一般差额比较大的房源，就不太适合走免征营业税的差额路线。鱼峰区地方税务局上述工作人员进一步透露，“房龄在两三年左右，稍微新一点的房子，可能会选择差额乐投Letouapp下载”。柳州市祥鸿房地产经纪有限公司事业部总监殷加恒也指出，两年前购买的新房，相对综合乐投Letouapp下载来说，走差额乐投Letouapp下载一般可以省下万~2万元的税费。 观点 意在促进“新房”换手 诚泰房产阳光100分行一名业务员最近向记者描述了一个现象，她表示新税政实施后，虽然市场没有太大反应，但是“2012~2013年的房子，买时价格较高，现在差价不太大，反而卖得相对好些”。那为什么新税政选择的是证满2年，而不是1年或1年半免征营业税？ 海逸房产副总经理宋磊表示，政府可能意在消化市场上存量较大的小房龄房源。广西南宁天策房地产项目管理有限责任公司副总经理杨桦分析认为，这是一种房地产快销模式，由于换房周期缩短，可能会盘活房地产市场。她解释道，“新政致使二套房门槛降低，再加上二手房营业税的降低，可以让卖方迅速出售，再去买一套改需大户。” 百度房产一名区域经理直接指出，此次新政的目的旨在促进小房龄房源的“换手率”，旧房受新政的影响不大。他解释道，“盘活”（类似）河东区学区房或许是此次新政的目的：购房者一般提前一年买房，签下购房合同之后，小孩就能挂靠学区上学，交房、拿到房产证晚一年半载没关系，因为三年之后小孩毕业，就又可以挂牌销售，现正赶上免营业税，且差额计税又不高。这种快销模式，由于没有时间坐等升值，也许对于投资客来说就不利了。 证满两年怎么算？ 看房产证或契税发票 证满两年或证满五年的计算方法，到底是按什么办法来推算？鱼峰区地方税务局一名负责人近日告诉记者，真实的计算方法，是根据房产证上注明时间或购房契税发票上的时间来定，“一般采用优先原则”。 比如某套房的房产证注明时间为2014年1月，而契税发票时间为2013年2月。根据“优先原则”，这套房可按照2013年2月来算，即目前已符合“证满两年”的标准。 备注：本文由www.apzzd.com 优步乐投Letouapp下载网发布,系转载自其他媒体，转载并不代表本网赞同其观点，也不代表本网对其真实性负责。您若对该稿件内容有任何疑问或质疑，请即与优步乐投Letouapp下载网联系，本网将迅速给您回应并做处理。 |